Fragen & Antworten

Nachfolgend erklären wir Ihnen anhand eines realen Beispiels den Aufbau einer persönlichen Stockwerk- bzw. Miteigentümerabrechnung. Unser Anliegen ist es, dass Sie anhand dieses Beispiels verstehen, wie die Abrechnung zu lesen ist.

WICHTIG: Nachfolgende Erklärungen gelten auch für Betriebskostenabrechnungen von MiteigentümerInnen von Allgemeinanlagen (z. B. Heizung, Siedlung, Einstellhallen, etc.).

Da jede Liegenschaft eine individuelle Kombination aus Kostenverteilungen gemäss Reglementen aufweist, bitten wir Sie zu beachten, dass Ihre persönliche Abrechnung aufgrund der Eigenheiten Ihrer Liegenschaft vom hier dargestellten Muster abweichen kann.

 

1. Die Heizkosten

In diesem Bereich werden sämtliche Kosten aufgelistet, die während der Abrechnungsperiode für die Wärmeerzeugung anfallen. Nähere Angaben zur Zusammensetzung der Kosten finden Sie jeweils in den Detailbuchungen der Betriebskostenabrechnung.

 

2. Die übrigen Betriebskosten

Dieser Bereich weist alle weiteren Kosten aus, die in der entsprechenden Periode für die gesamte Liegenschaft angefallen sind. Nähere Angaben zur Zusammensetzung der Kosten finden Sie jeweils in den Detailbuchungen der Betriebskostenabrechnung.

Aus steuerlichen Gründen werden die Grundgebühren und der Verbrauch für Strom, Wasser, Abwasser, etc. separat ausgewiesen.

 

3. Verteilung der Kosten

Im letzten Abschnitt der Abrechnung geht es um die Verteilung der oben ausgewiesenen Kosten auf die einzelnen EigentümerInnen anhand der genehmigten Verteilschlüssel. Den Anteil, den eine Eigentümerin oder ein Eigentümer an den Gesamtkosten einer Kostenverteilung zu tragen hat, wird Koeffizient genannt. Im oben aufgeführten Beispiel werden fünf unterschiedliche Kostenverteilungen aufgeführt (Betriebskosten, Einstellhalle, Heizung, Nebenkosten und TV-Gebühren).

Die einzelnen Spalten in diesem Bereich sind wie folgt zu verstehen:

 

Total Kosten

Kosten der gesamten Liegenschaft, die unter dem entsprechenden Verteilschlüssel verteilt werden.

 

Total Koeffizient

Gesamtsumme der Koeffizienten aller EigentümerInnen der Liegenschaft.

 

Ihr Koeffizient

Anteil im Verhältnis zum „Total Koeffizient“.

 

Gewichtung Periode / Ihre Gewichtung

Diese beiden Spalten kommen erst bei einem unterjährigen Verkauf bzw. Kauf eines Objekts zum Tragen.

Im oben aufgeführten Beispiel steht die Zahl 365.00 für 365 Tage im Jahr (Schaltjahr 366 Tage). Somit werden diese Kosten bei unterjährigem Eigentümerwechsel nach Anzahl Tagen auf die betroffenen Parteien verteilt, was die gängige Praxis darstellt.

Eine Ausnahme stellen die angefallenen Heizkosten dar. Da in den einzelnen Monaten unterschiedlich intensiv geheizt wird, werden die Monate prozentual nach folgender gängigen Heizgradtabelle gewichtet.

Sind bei einer Kostenverteilung keine Gewichtungen aufgeführt, sind diese in Ihrem Koeffizienten bereits eingerechnet. Dies ist besonders bei Koeffizienten der Fall, die durch Ablesefirmen ermittelt werden.

 

Rechenbeispiel Kostenverteilung „Betriebskosten“

Nachdem alle Kosten ermittelt wurden, werden Ihre bereits geleisteten Vorschusszahlungen von der Kostensumme abgezogen. Übrig bleibt ein Restsaldo zu Ihren Gunsten bzw. Lasten aus der Betriebskostenabrechnung.

 

Nachfolgend erklären wir Ihnen den Aufbau einer Heiz- und Nebenkostenabrechnung anhand eines realen Beispiels. Unser Anliegen ist es, dass Sie anhand dieses Beispiels wissen, wie Ihre Heiz- und Nebenkostenabrechnung zu lesen ist.

Da jede Liegenschaft anders ist und aus einer individuellen Kombination aus Heizanlage, Messmethode, Nebenkostenkomponenten und Verteilschlüsseln besteht, bitten wir Sie zu beachten, dass Ihre persönliche Abrechnung aufgrund der Eigenheiten in Ihrem Wohnhaus vom vorgestellten Beispiel abweichen kann.

 

1. Allgemeine Informationen

Zu Beginn Ihrer Abrechnung finden Sie die allgemeinen Informationen. Linksbündig finden Sie die Angaben zu Ihrer Kontaktpersonen/BuchhalterIn welche Ihnen bei Fragen zu Ihrer Heiz- und Nebenkostenabrechnung zur Verfügung steht, sowie die Informationen zu Ihrem Mietobjekt.

Rechtsbündig finden Sie Ihre persönliche Referenznummer sowie die allgemeine Abschlussperiode der Heiz- und Nebenkostenabrechnung. Die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen werden einmal jährlich erstellt. Die gängigste Abrechnungsperiode entspricht dem Zeitraum vom 1. Mai – 30. April.

In der Überschrift (rot markiert) ist jeweils erwähnt, über welchen Zeitraum Ihre individuellen Kosten gerechnet werden. Sind Sie unterjährig ein- oder ausgezogen, zahlen Sie die Kosten anteilsmässig für denjenigen Zeitraum, in dem Sie in Ihrem Mietobjekt wohnhaft waren.
 

 

2. Kostenübersicht über die gesamte Liegenschaft

Im ersten Abschnitt Ihrer Abrechnung finden Sie die Zusammenstellung sämtlicher Kosten welche über die ganze Liegenschaft in der oben erwähnten Heizperiode angefallen sind.

Die Kosten sind in der Regel gegliedert nach Heiz- und Warmwasserkosten, Nebenkosten und TV-Gebühren (dies kann je nach Liegenschaft variieren). Auf der letzten Zeile finden Sie den zu verteilenden Betrag. Dabei handelt es sich um die Gesamtkosten, welche auf alle – während der Periode wohnhaften – Mieter in der Liegenschaft, verteilt werden.
 

 

3. Kostenverteilung Ihres Objekts

Im zweiten Abschnitt Ihrer Heiz- und Nebenkostenabrechnung finden Sie die Kostenverteilung Ihres Objektes. In dieser Tabelle ist ersichtlich welchen Anteil an den Gesamtkosten Sie mit Ihrem Mietobjekt tragen und wie dieser Anteil berechnet wird.
 

 

Total Kosten (orange Markierung)

Die Kostenverteilung wird anhand der Gliederung im ersten Abschnitt (Heizkosten, Nebenkosten, TV-Gebühren, etc.) vorgenommen. Die Kosten entsprechen dann auch den Totalen welche in der Kostenübersicht der gesamten Liegenschaft ersichtlich sind (siehe orange Markierungen in Bild 2).

 

Koeffizienten/Verteilschlüssel (blaue Markierung)

Im Blau markierten Bereich sehen Sie die Koeffizienten resp. Verteilschlüssel welche in Ihrer Liegenschaft angewendet werden, sowie Ihren individuell zugewiesenen Koeffizienten. Diese Verteilung der Kosten ist in jeder Liegenschaft unterschiedlich und kann anhand verschiedener Faktoren berechnet werden. Hier einige Beispiele:

  • Quadratmeter
  • Kubikmeter
  • Verbrauchsabhängige Wärmeablesung (via Messgeräten an Ihren Heizkörpern. Dieses System wird jeweils durch eine Drittfirma betreut, welche auch die Geräte abliest und eine individuelle Abrechnung erstellt. Haben Sie ein solches System in Ihrer Liegenschaft, erhalten Sie zusätzlich eine Abrechnung der Drittfirma mit den Ablesewerten)
  • Anzahl Anschlüsse/Einheiten

 

Gewichtung (grüne Markierung)

Sind Sie während der Abrechnungsperiode in das Mietobjekt ein- oder ausgezogen tragen Sie, wie bereits oben erwähnt, nur die Kosten für den Zeitraum in dem Sie das Mietobjekt bewohnt haben.

Aus diesem Grund wird der Koeffizient/Verteilschlüssel gewichtet. Diese Gewichtung ist dazu da, dass unterjährige Ein- oder Auszüge von Mieter/Innen in der Verteilung der Kosten berücksichtig werden können, ohne den Verteilschlüssel anzupassen.

Die Gewichtung wird je nach Verteilschlüssel unterschiedlich berechnet;

Heiz- und Warmwasserkosten
Die Heiz- und Warmwasserkosten werden anhand der Heizgradtabelle gewichtet. Diese Tabelle finden Sie in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zu Ihrem Mietvertrag. Der totale Wert der Gewichtung entspricht 100 % (im Winter höhere Gewichtungen als im Sommer, da im Winter geheizt wird).

Falls in Ihrer Liegenschaft die Heiz- und Warmwasserkosten aufgrund der verbrauchsabhängigen Wärmeablesung (siehe Koeffizient/Verteilschlüssel) aufgeteilt werden, wird keine Gewichtung auf der Abrechnung ausgewiesen. Bei dieser Methode wird der tatsächliche Verbrauch pro Mieter festgestellt. Somit entfällt die Gewichtung.

Nebenkosten
Die Nebenkosten werden anhand der Anzahl Tage im Jahr gewichtet (normales Jahr 365 Tage, Schaltjahr 366 Tage).

TV-Gebühren
Die TV-Gebühren werden anhand der Anzahl verrechneter Anschlüsse weiterverrechnet. Ein Anschluss für ein ganzes Jahr entspricht einem Wert von 24 (pro Halbmonat der Wert 1).

 

Ihre Kosten (graue Markierung)

In dieser Spalte wird Ihr Anteil an den Gesamtkosten ausgewiesen, welcher auf Sie entfällt. Die Kosten werden dann mit Ihren geleisteten Akontozahlungen (werden in der Regel monatlich mit dem Nettomietzins einbezahlt) verrechnet. Nach dieser Verrechnung verbleibt am Schluss der Saldo Heizabrechnung, welcher entweder eine Einzahlung Ihrerseits (+) oder eine Auszahlung unsererseits (-) nach sich zieht.

 

Heizölverbrauch

Wird in Ihrer Liegenschaft mit Öl geheizt erhalten Sie zu der Abrechnung ein separates Blatt mit dem Heizölverbrauch Ihrer Liegenschaft während dem Abrechnungsjahr.
 


Die Berechnung des Heizölverbrauchs beginnt immer mit der Bewertung des Vorrats zu Beginn der Abrechnungsperiode. In den folgenden Zeilen werden die Heizöleinkäufe während dem Jahr aufgelistet. Anschliessend wird vom Zwischentotal der Heizölvorrat am Ende der Periode abgezogen. Daraus resultiert schlussendlich der Heizölverbrauch für Ihre Liegenschaft während dem Abrechnungsjahr.

Der Heizölvorrat wird immer nach dem First in – First out Prinzip berechnet. Das heisst, dasjenige Heizöl welches als erstes in den Tank eingefüllt wurde, wird auch als erstes wieder verbraucht. Mit dieser Methode wird gewährleistet, dass die Heizkosten immer mit den marktüblichen Preisen berechnet werden.

 

Wieso werden mir in der Heiz- und Nebenkostenabrechnung TV-Gebühren belastet?

Die Grundgebühren für Kabelanschlüsse pro Wohneinheit werden von dem regionalen Kabelnetzanbieter direkt über unsere Verwaltung abgerechnet.

Diese Kosten werden jährlich durch die Heiz- und Nebenkostenabrechnung anteilsmässig an die Mieter weiterverrechnet.

Wenn Sie diesen Anschluss nicht wünschen, muss dieser gekündet werden (siehe „Wie kann ich meinen Anschluss künden?“), ansonsten sind die Gebühren geschuldet.

 

Wie kann ich meinen Anschluss künden?

Falls Sie keinen Fernseher besitzten oder einen anderen Kabelnetzanbieter gewählt haben, können Sie den Kabelanschluss plombieren lassen. Halten Sie sich dafür an folgende Punkte:

Für die Plombierung werden keine Zusatzkosten erhoben.

Ab dem Zeitpunkt der Plombierung werden Ihnen in der Heiz- und Nebenkostenabrechnung keine TV-Gebühren mehr verrechnet. Erfolgt die Plombierung jedoch während dem Abrechnungsjahr, werden die Kosten in der folgenden Heiz- und Nebenkostenabrechnung anteilsmässig pro Monat berechnet.

Die Plombierung des Kabelanschlusses berechtigt nicht zu einer Mietzinsreduktion, da die Kosten aufgrund der Heiz- und Nebenkostenabrechnung abgegolten werden.

 

Was ist der Unterschied zwischen Ihrem regionalen Kabelnetzanbieter und der Billag?

Die Abonnementsgebühr der regionalen Kabelnetzanbieter und die Billag-Rechnung werden folgendermassen unterschieden;

Regionaler Kabelnetzanbieter (u.a. upc cablecom gmbh)
Die Abonnementsgebühren der Kabelnetzanbieter werden für die Verbreitung der TV- und Radioprogramme sowie für die Kabelanschlüsse erhoben.

Billag
Die Billag AG wurde vom Bund damit beauftragt, die Gebühren für Radio und Fernsehen einzukassieren. Grundsätzlich gilt, dass alle Haushalte in den betriebsbereite Radio- und/oder Fernsehgeräte vorhanden sind, melde- und gebührenpflichtig sind.

Mit den Gebühren wird vom SRF – Schweizer Radio und Fernsehen idée suisse – die Produktion von sieben TV- (SF1, SF2, TSR1, etc.) und 18 Radioprogrammen finanziert.

Was muss ich beachten, wenn ich mein Mietobjekt künden will?

Wer sein Mietobjekt künden will muss die Kündigung rechtzeitig schriftlich (per Einschreiben) an die Vermieterin senden.

Bei dem Schreiben ist darauf zu achten, dass sämtliche Vertragsparteien die Kündigung unterschrieben haben, ansonsten ist diese nicht rechtsgültig. Es sollte auch darauf geachtet werden, dass eventuelle Zusatzobjekte wie Parkplätze oder Bastelräume auch im Kündigungsschreiben erwähnt werden.

 

Fristen und Termine

Bei der Kündigung eines Mietobjektes ist es wichtig, dass die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird. Diese ist in Ihrem Mietvertrag ersichtlich.

Bezüglich möglichen Kündigungsterminen existieren – nebst Ausnahmen – zwei Vertragstypen; einerseits der Vertragstyp mit zwei Kündigungsterminen pro Jahr, nämlich der 30. April und der 31. Oktober, andererseits der Vertragstyp der die Kündigung auf jedes Monatsende erlaubt (ausser per Ende Dezember). Beide Vertragstypen weisen eine Kündigungsfrist von 3 Monaten auf.

 

Beispiel Berechnung Kündigungstermin für Wohnräume (Kündigung auf jedes Monatsende):


Kündigung wird abgeschickt: 20. Mai

Das Kündigungsschreiben muss vor Beginn der Kündigungsfrist beim Empfänger sein. Hier ist nicht der Poststempel massgebend, sondern der Eingang des Schreibens bei dem Vermieter oder der Vermieterin!


Kündigungsfrist: Juni, Juli, August

mindestens 3 Monate oder gemäss vertraglicher Vereinbarung


Kündigungstermin: 31. August

vertraglicher Termin


Ausserterminliche Kündigung

Werden die oben beschriebenen Fristen nicht eingehalten, spricht man von einer ausserordentlichen oder zwischenterminlichen Kündigung. Dies bedeutet, dass Sie mit dem gewünschten Kündigungstermin die Fristen und Termine gemäss Mietvertrag nicht einhalten. Damit Sie in diesem Fall nicht für alle vertraglichen Verpflichtungen bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin haften, müssen Sie für einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter besorgt sein.