Wohneigentum im Baurecht

07.05.2021

Fehlen gleichzeitig Kapital oder Zeit das Grundstück zu entwickeln, ist die Abgabe des Grundstücks im Baurecht eine spannende Option. So hat der Eigentümer langfristig eine sichere und konstante Rendite bei nur sehr geringen Kosten. Doch ist das auch für den Baurechtsnehmer interessant?

Das Baurecht ist das Recht, eine Bodenparzelle entgeltlich für eine gewisse Zeit zu nutzen und darauf eine Baute zu erstellen. Am Ende der vereinbarten Dauer (Heimfall) entschädigt der Grundeigentümer in der Regel für die Übernahme der bestehenden Baute. Es ist also die Trennung von Boden und Gebäude für eine beschränkte Dauer.

Bei Anlageliegenschaften erfolgt die Preisbildung im Markt über Renditeüberlegungen. Bei selbstgenutztem Wohneigentum erfolgt die Preisbildung jedoch eher über Konsumüberlegungen. Gemäss Lehrbuch wird die Liegenschaft bewertet als bestünde kein Baurecht. Anschliessend wird der Barwert der zu bezahlenden Baurechtszinse abgezogen, diskontierte Heimfallentschädigung addiert und der Wertanteil der Liegenschaft nach Ablauf abgezogen. Diese Betrachtungsweise ist für den Eigenheimbesitzer oft nur ungenügend nachvollziehbar. Zudem ist das Modell zinsabhängig, was dem Konsumgedanken zu wenig Rechnung trägt.

Diesem Nachteil stehen jedoch gewichtige Vorteile gegenüber. So erfordern Baurechtsliegenschaften für den Selbstnutzer weniger Kapital und fördern die Angebotsausweitung. Baurechte dürften künftig eine spannende Option sein auch an überdurchschnittlichen Lagen Wohneigentum zu erwerben. Vor dem Erwerb ist der Baurechtsvertrag sorgfältig zu prüfen; je nach Ausgestaltung kann dieser günstig oder ungünstig für den Baurechtsnehmer ausfallen. Zu prüfen sind insbesondere die Werttreiber Dauer des Baurechts, Baurechtszins inkl. Anpassungsmechanismus sowie Heimfallentschädigung.

Stellen Sie mit einer Beratung sicher, dass das Konstrukt verstanden wurde, der Vertrag fair ausgestaltet ist und Ihren Bedürfnissen entspricht. So bildet Wohneigentum im Baurecht für beide Parteien eine attraktive Option.

Alex Bangerter
Leiter Bewertung und Vermarktung