Fragen und Antworten

Einmal pro Jahr wird durch uns die Stockwerk- bzw. Miteigentümerabrechnung erstellt. Folgend finden Sie einige Informationen zum Aufbau und Inhalt der Abrechnung.

Bitte beachten Sie, dass Ihre persönliche Abrechnung aufgrund von Eigenheiten der Liegenschaft vom vorgestellten Beispiel abweichen kann.

Kostenübersicht
In der Kostenübersicht werden alle Kosten aufgelistet, welche während des Jahres für die Gemeinschaft angefallen sind. Da die angefallenen Kosten in verschiedenen Verhältnissen auf die Eigentümer verteilt werden, werden diese in verschiedene Kostengruppen unterteilt.

In diesem Beispiel gibt es eine Kostengruppe für die Betriebskosten, eine Gruppe für die Einstellhalle sowie Gruppen für die allgemeinen Nebenkosten, die Lifte und die Zwischenablesung der Wärmezähler.

Die Hauptgruppe wird jeweils fettgedruckt angezeigt und weist das Total der Kostengruppe aus. Die Details zu diesen angefallenen Kosten finden Sie in den Kontodetails, welche sich ein paar Seiten weiter hinten in Ihrer Abrechnung befinden.

Persönliche Abrechnung
In der Persönlichen Abrechnung wird anschliessend Ihr persönlicher Anteil an den oben aufgelisteten Gesamtkosten ausgewiesen. Für die Verteilung gibt es sogenannte Verteilschlüssel. Diese Verteilschlüssel werden anhand verschiedener Faktoren gemäss Reglement definiert. Die Verteilschlüssel können zudem je nach Gruppe variieren.

Die Kosten können wie folgt verteilt werden:

• nach definierter Wertquote
• nach Anzahl Einheiten
• nach %-Anteil
• etc.

 

 

Ihr Anteil / Total Anteile (grüne Markierung)
Hier ist ersichtlich, in welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden.

Die Betriebskosten, die Heizkosten sowie die Nebenkosten werden hier anhand der Wertquote auf die verschiedenen Eigentümer verteilt. Die Gemeinschaft beläuft sich hier auf total 1000. Da der Eigentümer einen Anteil von 125 an der Gemeinschaft hat, werden ihm 125 von 1000 Anteilen verrechnet.

Die Kosten der Einstellhalle werden hier hingegen nicht anhand der Wertquote berechnet, sondern anhand Anzahl der Parkplätze, die ihm gehören. In diesem Beispiel gehören dem Eigentümer zwei Einstellplätze von total 13 Einstellplätzen.

Gemäss Reglement werden die Kosten für den Personenlift anhand eines %-Satzes verteilt.

 

Abrechnung 2022 (blaue Markierung)
In dieser Spalte werden nochmals die effektiven Kosten des Abrechnungsjahres angezeigt. Dies sind wiederum die Gesamtkosten der gesamten Gemeinschaft.

 

Ihr Anteil 2022 (orange Markierung)
In dieser Spalte zeigt es Ihren persönlichen Anteil an den Gesamtkosten an.

In unserem Beispiel bedeutet das folgendes: Währen des Jahres sind Betriebskosten im Wert von CHF 17'448.10 angefallen. Da der Eigentümer eine Wertquote von 125/1000 hat, werden ihm nun CHF 2’181 verrechnet.

oder 

 

Budget 2022 (violette Markierung)
In der letzten Spalte wird angegeben, welcher Betrag für das Folgejahr budgetiert wurde. Hier wird direkt Ihr persönlicher Anteil ausgewiesen. Dieser Betrag ist anschliessend auch die Basis für die Fakturierung der Budgetforderungen.

Sofern Sie noch ein zweites Objekt in dieser Gemeinschaft haben, wird dieses Objekt im Anschluss identisch ausgewiesen.

In unserem Beispiel ist der persönliche Anteil des Abrechnungsjahres CHF 5'761.75.

 

Zusammenfassung Ihrer Zahlungen (rote Markierung)
Vom Total der persönlichen Abrechnung werden im Anschluss die bereits geleisteten Akontozahlungen in Abzug gebracht. Der daraus resultierende Saldo wird jeweils in die nächste Periode übertragen.

In diesem Beispiel wurde der Saldo der Vorjahresabrechnung in die aktuelle Periode übertragen. Aus diesem Grund wird dieser Saldo hier auch mitverrechnet. Zum Schluss resultiert nun ein Guthaben von CHF 307.25 zu Gunsten des Eigentümers. Dieser Saldo wird auf die nächste Abrechnung übertragen.

Einmal pro Jahr wird durch uns die Heiz- und Nebenkostenabrechnung erstellt. Folgend finden Sie einige Informationen zum Aufbau und Inhalt der Abrechnung.

Bitte beachten Sie, dass Ihre persönliche Abrechnung aufgrund von Eigenheiten der Liegenschaft vom vorgestellten Beispiel abweichen kann.

Kostenübersicht (Blaue Markierung)
Die Kosten, welche während der Abrechnungsperiode angefallen sind, werden mittels der Heiz- und Nebenkostenabrechnung auf alle Mietparteien verteilt. Da die angefallenen Kosten in verschiedenen Verhältnissen auf die Mietparteien verteilt werden, werden diese in verschiedene Gruppen unterteilt.

In diesem Beispiel gibt es eine Gruppe für die Heizkosten, eine Gruppe für allgemeine Nebenkosten, eine Gruppe für die Kosten des Lifts sowie eine Gruppe für die Kehrichtabfuhrgebühren.

Die Hauptgruppe wird jeweils fettgedruckt angezeigt und weist das Total der Gruppe aus.

 

Verteilschlüssel (grüne Markierung)
Die Gesamtkosten werden anschliessend auf alle Objekte der Liegenschaft verteilt. Für die Verteilung gibt es sogenannte Verteilschlüssel. Diese Verteilschlüssel können anhand verschiedener Faktoren definiert werden. Die Verteilschlüssel können je nach Gruppe variieren.

Die Kosten können wie folgt verteilt werden:

• nach Quadratmeter
• nach Kubikmeter
• Anzahl Anschlüsse/Einheiten
• Anhand einer verbrauchsabhängigen Ablesung/Verteilung. Diese Methode wird angewendet, wenn in den Mietobjekten Messgeräte installiert sind und eine Drittfirma die genauen Verbrauchszahlen ablesen kann. Diese Methode wird oftmals bei der Verteilung der Heizkosten angewendet.
• etc.

In diesem Beispiel werden die Kosten anhand der Quadratmeter im Verhältnis zur Gesamtfläche verteilt.

Das bedeutet:
Anzahl m2 der gesamten Liegenschaft (6'905m2) = 100
Anteil der 4.5 Zimmer-Wohnung (108m2) an der Gesamtfläche = 1.564

 oder 

Der Kehricht wird anschliessend zu einem anderen Verteiler verteilt. Hier verrechnet die Gemeinde pro Wohnung eine Kehrichtgrundgebühr. Da es total 72 Wohnungen gibt, wird jeder Wohnung eine Grundgebühr verrechnet.

 

Zeit % (orange Markierung)
Wohnt eine Mietpartei nicht während der ganzen Periode in der Wohnung, so wird der zugewiesene Anteil prozentual berechnet. In diesem Beispiel war Herr Mustermann nur zwei Monate Mieter der 4.5 Zimmer-Wohnung. Aus diesem Grund werden ihm nur die Kosten für zwei Monate (100% / 12Mt. x 2Mt. = 16.67%) belastet.

Bei der prozentualen Berechnung der Heizkosten werden zudem die Heizgradtage miteinbezogen. Diese werden mitberücksichtigt, da die kalten Monate in der Verteilung mehr gewichtet werden als die warmen Monate.

Sofern die Heizkörper mit einem Zähler ausgestattet sind, entfällt die Gewichtung mittels Heizgradtage. In diesem Fall gibt es eine verbrauchsabhängige Abrechnung einer Drittfirma und die Kosten werden anhand des effektiven Verbrauchs auf die Mietparteien verteilt. Mehr Details finden Sie unter «Verbrauchsabhängige Abrechnung VHKA».

 

Ihr Anteil in CHF (violette Markierung)
Die letzte Spalte weisst den Anteil für das gemietet Objekt aus. Dies sind die Kosten, welche die Mietpartei zu tragen hat.

 

Abzüglich Akontozahlungen (rote Markierung)
Die monatlich einbezahlten Akontobeiträge werden vom Total der persönlichen Abrechnung in Abzug gebracht. Daraus resultiert der Saldo der Heiz- und Nebenkostenabrechnung. In diesem Beispiel hat die Mietpartei CHF 176.45 zu viel einbezahlt.

Hat eine Mietpartei mehrere Objekte gemietet, so folgt dieselbe Abrechnung anschliessend noch über das weitere, respektive die weiteren Objekte. Am Ende der Abrechnung wird in einem solchen Fall noch der Saldo über alle Objekte ausgewiesen.

 

Saldo der Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Nachzahlungen sowie Gutschriften unter CHF 20 werden weder fakturiert noch ausbezahlt. Diese Saldi werden automatisch auf die nächste Abrechnungsperiode übertragen.

Alle Beträge über CHF 20 werden anschliessend innert einer Frist von 30 Tagen eingefordert respektive ausbezahlt.

 

Weitere Heiz- und Nebenkosten-Themen ausserhalb des Beispiels:

Heizöl/Pellets
Sofern die Liegenschaft mit Heizöl oder Pellets beheizt wird, befindet sich am Ende der Abrechnung eine zusätzliche Übersicht über die Berechnung des Mengenverbrauchs.

Die Berechnung des Verbrauchs beginnt immer mit dem Endbestand des Vorjahres. In diesem Beispiel waren per 30.04.2021 noch total 20'000 Liter im Wert von CHF 12'172.80 (CHF 60.864/100l) im Tank vorhanden. Während der Periode wurden 29'047 Liter im Wert von CHF 29'482.70 (CHF 101.50/100l) eingekauft. Nach Ablauf der Periode hatte der Hauswart uns gemeldet, dass per 30.04.2022 noch total 30'400 Liter im Tank enthalten sind. Daraus resultiert der Verbrauch von 18'647 Liter.

Der Heizöl- sowie Pelletsvorrat wird immer nach dem First In First Out Prinzip berechnet. Das heisst, das Heizöl/Pellets welches als erstes gekauft wurde, wird auch als erstes wieder verbraucht. Mit dieser Methode wird gewährleistet, dass die Heizkosten immer mit den marktüblichen Preisen verrechnet werden.

In unserem Beispiel haben wir einen Verbrauch von 18'647 Liter. Da wir zu Beginn der Abrechnungsperiode noch einen Vorrat von 20'000 Liter, zu einem Einkaufspreis von CHF 60.864/100l im Tank hatten, wird nun dieses Heizöl zuerst verwendet. Deshalb sind die Kosten für das Heizöl in dieser Periode 18'647 Liter à CHF 60.864/100l = CHF 11'349.30

 

TV-Gebühren
Es gibt Anbieter, welche die Gebühren für den TV-Anschluss noch dem Eigentümer der Liegenschaft in Rechnung stellen. Sofern dies der Fall ist, finden Sie ebenfalls die jährlichen Kosten für einen TV-Anschluss in Ihrer persönlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung. Ein Anschluss für ein ganzes Jahr entspricht einem Anteil von 24 (pro Halbmonat der Wert 1) im Verteilschlüssel.

Siehe auch «Ich habe Fragen zu meinem TV-Anschluss»

 

Verbrauchsabhängige Abrechnung VHKA
Bei diversen Liegenschaften sind bei den Heizkörpern Zähler eingebaut, welche den genauen Verbrauch aufzeichnen. Diese Zähler werden am Ende der Abrechnungsperiode durch eine Drittfirma abgelesen. Diese Firma erstellt anschliessend eine verbrauchsabhängige Abrechnung pro Objekt und schickt uns diese zu. Diese Abrechnung fliesst in die von uns erstellte Heiz- und Nebenkostenabrechnung mit ein.

Es gibt verschiedene Drittfirmen, die solche Abrechnungen erstellen. NeoVac, Rapp AG, Diener + Tobler, König Haustechnik etc.

Beispiel:
Die Drittfirma erstellt hier eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Das Total vom Verbrauch der ganzen Liegenschaft ist 1'000 ‰. Die Mietpartei trägt davon einen Anteil von 11.383 ‰. Die Angabe vom zugewiesenen Teil ist auf dem Ableseblatt ersichtlich.

Wieso werden mir in der Heiz- und Nebenkostenabrechnung TV-Gebühren belastet?

Die Grundgebühren für Kabelanschlüsse pro Wohneinheit werden von dem regionalen Kabelnetzanbieter direkt über unsere Verwaltung abgerechnet.

Diese Kosten werden jährlich durch die Heiz- und Nebenkostenabrechnung anteilsmässig an die Mieter weiterverrechnet.

Wenn Sie diesen Anschluss nicht wünschen, muss dieser gekündet werden (siehe „Wie kann ich meinen Anschluss künden?“), ansonsten sind die Gebühren geschuldet.

 

Wie kann ich meinen Anschluss künden?

Falls Sie keinen Fernseher besitzten oder einen anderen Kabelnetzanbieter gewählt haben, können Sie den Kabelanschluss plombieren lassen. Halten Sie sich dafür an folgende Punkte:

• Senden Sie uns eine schriftliche Mitteilung per Post, dass Sie Ihren Kabelanschluss plombieren lassen wollen.
• Der Brief muss von sämtlichen Mietern und Mitmietern unterzeichnet werden.
• Klicken Sie hier, um einen Vorlagenbrief zu öffnen.

Für die Plombierung werden keine Zusatzkosten erhoben.

Ab dem Zeitpunkt der Plombierung werden Ihnen in der Heiz- und Nebenkostenabrechnung keine TV-Gebühren mehr verrechnet. Erfolgt die Plombierung jedoch während dem Abrechnungsjahr, werden die Kosten in der folgenden Heiz- und Nebenkostenabrechnung anteilsmässig pro Monat berechnet.

Die Plombierung des Kabelanschlusses berechtigt nicht zu einer Mietzinsreduktion, da die Kosten aufgrund der Heiz- und Nebenkostenabrechnung abgegolten werden.

 

Was ist der Unterschied zwischen Ihrem regionalen Kabelnetzanbieter und der Serafe AG?

Die Abonnementsgebühr der regionalen Kabelnetzanbieter und die Billag-Rechnung werden folgendermassen unterschieden;

Regionaler Kabelnetzanbieter
Die Abonnementsgebühren der Kabelnetzanbieter werden für die Verbreitung der TV- und Radioprogramme sowie für die Kabelanschlüsse erhoben.

Serafe AG
Die Serafe AG (vormals Billag AG) wurde vom Bund damit beauftragt, die Gebühren für Radio und Fernsehen einzukassieren. Grundsätzlich gilt, dass alle Haushalte in denen betriebsbereite Radio- und/oder Fernsehgeräte vorhanden sind, melde- und gebührenpflichtig sind.

Mit den Gebühren wird vom SRF – Schweizer Radio und Fernsehen idée suisse – die Produktion von sieben TV- (SRF1, SRF2, TSR1, etc.) und 18 Radioprogrammen finanziert.

Beispiele und Tipps zu den verbrauchsabhängigen Abrechnungen
(Heizung, Wasser, Strom, Kälte)

Nachfolgend finden Sie einige Auszüge aus der Publikation VEWA – Modell zur Verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung welche vom Bundesamt für Energie BFE veröffentlicht wurde. Die gesamte Publikation finden Sie hier.

- Spartipps
- Statistische Zahlen zum Energie- und Wasserverbrauch
- Beispiel Abrechnung Wärmekosten
- Beispiel Abrechnung Wasserkosten
- Beispiel Abrechnung Stromkosten
- Beispiel Abrechnung Kältekosten